|
|
●
HOŞ
GELDİNİZ, |
| |
 |
|
●
KURUMSAL YÖNETİM PLANLAMA |
| |
Hizmetlerini,
Eğitimli ve işine karşı disiplinli Çalışanları ile
uygulamakta olan Firmamız Sürekli Kendini
Yenilemeye devam etmektedir. |
| |
 |
|
|
|
|
SİTE Güncelleme
11.06.2022
|
Yöneticinin Görevleri:
(Kat Mülkiyeti Kanununa Göre)
Kat Mülkiyeti
Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi.
Madde 35 –
Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm
olmadıkça,yönetici aşağıdaki işleri görür.
a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b-Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c-Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d-Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için
yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her
takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda
paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için
tekrar avans toplanması.
e-Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim
dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili
kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f-Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g-Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına
meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h-Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine
karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti
kütüğüne tescil ettirilmesi.
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber
bir bankada kendi adına,fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek
suretiyle,hesap açtırılması.
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli
yasal
sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip
etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımları
yaptırmak
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn. Kopan
sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)
Özet: Yönetici
kat maliklerinin vekili durumundadır ve hizmetlerin aksamaması için borcunu
ödemeyen daire sakinini dava etmesi ,icra takibi yapmasından farklı kanun ve
yönetmeliklere bağlı olarak birçok görevi vardır
Yöneticinin Sorumluluğu
Kat mülkiyeti
kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu
vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki
sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü
uygulanır.Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere
kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini
bu yolla borçlandırabilirler.
Genel kural
(KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi
sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,Yönetici ile kat malikleri arasındaki
ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.
ÖZET :
Yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat
maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş
bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma
yetkisi yöneticiye aittir.
Hesap verme
Madde 39 – Yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle
bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna,ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve
yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı
isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar
dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Hakları
Madde 40 – Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat
malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe
yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse
yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi
feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat
maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan
sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret
isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin
normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda
katılacağını kararlaştırır.Bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim
süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme
hükmündedirler.
Apartmana
ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen
yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup
geçerli değildir.
Yönetimin
denetlenmesi
Madde 41 –
Kat malikleri kurulu,yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak
denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa,bu
denetim her üç ayda bir yapılır.
Bununla
beraber haklı bir sebep çıkarsa,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat
malikleri kurulu denetim işini,kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir;bu
halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,eğer zaman
yazılmamışsa,her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna
verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı
hakkındaki düşüncelerini bildirir;bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü
mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu
raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları,1 den
başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle
tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. |
